中央重磅定调,房地产正式转向

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中央重磅定调,房地产正式转向

临近7月底,重磅级的新闻,果然开始频频出台。

从金融十六条延期、存量房贷松动,到7月21日国常会上通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,要在超大特大城市,推进城中村改造,关于房地产的政策和文件,紧锣密鼓地发布。

昨天(7月24日),中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,又释放出了非常重要的信号。

从会议通稿来看,相较于4月份的政治局会议,中央对地产行业的定调,发生了 重大逆转。中央层面的定性调整,也为下半年各个城市政策工具的使用,打通了关隘。

不再提“房住不炒”,

承认市场供求关系已经发生重大变化

原文:要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场 供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

通稿中这段话,说明高层对行业当前形势的判断已经非常清晰。

首先是 定调:当前的行业形势,已经不需要再强调“房住不炒”,房地产市场供求关系,已经发生重大变化。也就是说,目前行业的主要矛盾,已经不是供不应求激发炒作行为,而是需求不足。

其次是 应对手段:要适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,把合理的需求释放出来。

这个判断非常重要。

因为,在今年4月份的会议上,还是明确强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的,当时的判断和定调,决定了今年上半年的政策走向。

所以我们看到,虽然上半年的楼市已经寒冷刺骨,三四线城市的政策早已经非常宽松,甚至开始鼓励和补贴购房,但是一直被认为供不应求的一二线城市,限购、限贷、限价等调控政策,一直没有松动的迹象。

这次会议上对行业形势的重新定调,意味着 一二线城市的调控政策,大概率也将会迎来放松。

用财政部财政科学研究所原所长贾康最近的发声来概括,就是,“从前以行政手段为主、具有权宜之计性质的不得已的限购、限贷甚至限价措施,现在已明显不合时宜,要尽快把能取消的都取消,释放出刚性需求、改善型需求。”

除了行政手段方面的“三限”,一二线城市在金融方面也可能会出现松动。

7月14日,央行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上就曾明确表示,“ 考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化,过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。针对一二线城市首套房、二套房利率,以及普遍存在的房贷利率加点,很可能会出现下行调整。

总而言之,从政策面来说,当前的重点工作,就是尽可能释放出被压抑的刚需、改善需求,这些需求被释放出来,潜力还是非常可观的。一旦一二线楼市企稳,将对目前的市场信心起到非常强的提振作用。

再次强调“积极推动城中村改造”

超大特大城市成主力

原文:要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。

其实,会议之前出台的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,并不是什么新政策,早在4月28号的政治局会议中,就已经有相关的表述——“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。”

这次会议上再次强调,并在会议前两天出台文件,意味着这项工作的推进,将会在 下半年进一步提速。大范围启动城中村改造,目的也很明确。一是改善民生,二是扩大内需,三是推动城市高质量发展。

涉及到的城市,包括7个超大城市:上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。14个特大城市:武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

这些城市累计涉及的人口将近3亿,也的确存在着严重的城中村改造的真实需求。当年棚改政策出来后,2015年往后几年,棚改年均投资额约1.4万亿。目前各家机构的测算,中性偏乐观的估计,整体规模约2万亿左右,年均投资额约2000-3000亿元。能在一定程度上,提振当前房地产投资不足的困境。

但是此次文件,也明确指出“要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”,这也决定了这次的大范围城中村改造,不会以政府为主导,而是强调市场参与,在旧改模式和参与主体上,会更强调创新,民营资本的参与会有更大空间。

有效防范化解地方债务风险

制定实施一揽子化债方案

原文:要有效防范化解地方债务风险,制定实施一揽子化债方案。

关于地方债务的问题,在之前的中央经济会议和4月份的政治局会议上,都有相关的表述。但是,之前的基调更多是强调“严控新增隐性债务”和“化解存量债务”,但这一次则强调了要制定一揽子化债方案。很大程度上,还是由于今年以来,地方债务风险愈加突出。一些地方公开表示化解债务艰难,仅依靠自身能力无法有效解决。

一般来说,债务规模较大、债务偿还能力较弱、土地市场波动较大的地方政府,更容易有偿付风险。近两年,土地出让金的大幅下滑,也成为加大地方政府偿付压力的重要原因之一。

上半年,300城住宅用地供求规模降至近十年来最低水平。土地成交建面同比下跌了37.43%,较去年下半年,则下跌了71.5%。要知道,去年的土地成交量,本来就已经在前年的基础上,减少了接近1/3。如果土地销售情况持续恶化,一些高负债地区的债务风险会进一步上升。

此次政治局会议提出“一揽子化债方案”,意味着地方债务风险将迎来稳妥处置,释放守住不发生系统性风险底线的信号。

总得来说,这次会议释放的信号重大、明确、落地,地产行业很可能面临真正的大转向,值得市场期待。

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