房产经纪新篇章:贝壳-W(02423)能否通过家装重获新生?

2023年,房地产市场经历了一季度“小阳春”、二季度“滑坡”之后,三季度在底部盘整修复。二级市场方面,作为居住产业数字化服务平台的贝壳-W(02423),其经营现状和后续发展,尤其引发外界关注。

11月8日,贝壳发布三季报。Q3,贝壳的收入为178亿元,同比增长1.2%;净利润为11.7亿元,经调整净利润为21.6亿元,均高于去年同期。

对于今年第四季度的业绩展望,考虑到近期房地产相关政策和措施的潜在影响,贝壳方面预计其净收入总额将介于180亿元至185亿元,由2022年同季度上升约7.5%至10.5%。

超预期的业绩表现,令机构纷纷看好。摩根士丹利发表报告,将贝壳今年全年盈利预测上调14.9%,明年及2025年则轻微上调1%,评级“增持”。富瑞上调贝壳目标价至25美元,维持其评级为“买入”。

国金证券发布研究报告称,维持贝壳-W(02423)“买入”评级,考虑到利润表现大超预期,上调盈利预测。

尽管机构一片唱好,但股民并不买单。业绩出炉后,贝壳当天(11月9日)收报38.4港元,跌幅达2.54%,成交额为1824.217万港元。11月10日,贝壳跌势不止,跌幅扩大至3.26%,收报37.15港元,成交额2182.97万港元。

“一体三翼”战略稳了吗?

在房地产经纪主业增长乏力的背景下,贝壳提出了“一体两翼”战略,将增长第二曲线转向家装家居业务。

今年7月份,贝壳再次宣布将企业战略升级为“一体三翼”并对组织架构调整,组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。

根据智通财经APP了解,所谓的“一体”指的是基本盘房产经纪业务,即二手房与新房交易,而“三翼”则指的是家装家居业务、惠居、贝好家。

分业务表现来看,2023年第三季度,贝壳总交易额为人民币6552亿元(898亿美元),同比下降11.1%。其中,存量房总交易额为人民币4390亿元(602亿美元),同比下降2.2%;新房总交易额为人民币1921亿元(263亿美元),同比下降26.5%。贝壳表示,GMV的下降主要归因于市场情绪疲软,尤其是新房交易。可见老本行房产经纪业务仍处于颓势。

事实上,贝壳新房和二手房的交易萎缩,是房地产行业的缩影。

2023年,中国房地产市场进入了一个“新常态”。根据统计局数据,2023年1-9月,住宅销售面积下降6.3%,销售额下降4.6%。全国百强房企的销售数据更能说明情况:TOP100房地产公司在1-9月实现销售操盘金额41567.4亿元,同比下跌11%。其中第一季度同比增长3.1%,第二季度下降2.4%,第三季度则下降32.1%。

而平台交易额除了市场需求外,主要还取决于活跃的门店及活跃经纪人数量。

截至2023年9月30日,贝壳门店数量为43013家,较上年同期增加3.9%;活跃门店数量为40903家,较上年同期增加3.0%。经纪人数量约为42.9万名,较上年同期增加6.6%;活跃经纪人数量约为39.9万名,较上年同期增加7.1%。活跃门店及经纪人明显增加幅度要更大,说明房地产需求景气有一定的复苏。

另一方面,贝壳的新业务——家装家居业务表现亮眼,总交易额

人民币33亿元(4亿美元),同比增加65.6%;新兴业务及其他的总交易额为人民币207亿元(28亿美元),同比下降16.0%。

智通财经APP发现,贝壳多元化收入来源,试图寻找第二增长曲线的逻辑似乎正在步入正轨。但值得注意的是,无论是交易额还是收入上,家装家居的占比均较低,对业绩不构成重大影响。简言之,贝壳的“一体三翼”仍尚未实现。

此外,利润率较低的家装和家居业务还会拖累贝壳的盈利表现。今年第三季度,贝壳的经营利润率为5.1%,比去年同期的6.9%有所下降。这主要是由于家装家居和租赁业务净收入占比增加所致,而这些业务的经营利润率低于新房和二手房业务。

增长焦虑高悬

曾经贝壳依靠逆周期套利法则,逐步成为房产中介服务平台龙头。但是,随着房地产寒冬如期而至,贝壳的未来在哪里呢?逆周期成功学能否再次复制呢?

智通财经APP认为,贝壳的逆周期成功学难复制的原因在于,一方面公司已经主动瘦身,自2021年3月以来,公司在在削减成本上动作频频,关闭低效门店、削减活跃经纪人。另一方面,房地产行业增长信号未明。

2023年以来新房整体处于弱复苏阶段,市场热度分化明显。1-9月全国商品住宅销售面积约是2015年的水平,销售金额约是2017年的水平。10月份,二手房转弱,成交面积环比降幅扩大,同比增幅收窄。18个城市二手房成交面积为184.1万平方米,环比下降4.5%,同比上涨14.2%,同比增幅较上周缩小了3.9个百分点。

展望2024年,政策来看,力度上认房不认贷已普遍执行,四限政策的打开已蔓延至核心二线城市及一线城市,各类限制性政策的取消是大势所趋。但券商似乎对市场并不十分乐观:华泰证券认为2024年销售走势或前低后高,投资预计小幅负增长。开源证券则预计行业供需双向收缩,总量指标处于筑底阶段。

房地产市场总体需求不振的情况下,要从结构入手。然而,在众多高能级市场,贝壳的占有率已经接近天花板:以链家在北京二手房市场的占有率为例,自2016年后就没有明显增长。若要瞄准低线城市,贝壳的佣金则成为另一大阻碍。目前,贝壳的抽佣率已经来到3%。这对价格更敏感的小城用户可能并没有太多吸引力。

当然,贝壳的家装家居业务如今成为财报中的想象力。

宏观来看,家装行业仍处于蓝海赛道。据贝壳研究院测算,2022-2030年期间我国住房装修总需求每年在30-50亿平米之间;据社科院统计数据,家装家居市场总体规模在2025年达到5万亿元左右,在2030年达到7万亿元左右,年均增长率超过6%。

不过,家装行业并非没有房企巨头试水。相反,是诸多巨头铩羽而归。前有2015年万科联合链家推出“万链”,后有巨头们纷纷成立“凤凰家装”、“塘鹅”等自营家装品牌。不过,其中大部分动作在高调“官宣”后便再无声息。一众房企从高调进军到销声匿迹的转变,也说明家装市场并非一块好啃的骨头。

究其原因,一是家装业务的利润率不如房地产业务,二是家装业务环节复杂、直接面向消费者,且缺乏行业统一评价标准,管理不善、过度营销等问题均导致行业乱象丛生。

更为重要的是,装修与买房一样,深受上游房地产业的繁荣程度影响。此外,二手房、二手车都是标准化产品,但装修则是非标准化服务,更加需要用户的信任与口碑。从二手房交易进军家装市场,明面上是顺理成章,但究竟有多少流量可以顺利转化呢?

综上,贝壳超预期的三季报业绩,得到了机构的青眼,却没有俘获投资者欢心,或许原因与悬在其头顶上的疑问有关:未来增长在哪里?