武汉住宅市场出清周期降至13个月,去库存压力或将缓解
2023年过半,回望武汉房地产市场上半年行情,住宅市场迎来需求回升,商品房销售额增速继2021年12月之后首次回正,去库存压力或将缓解;甲级写字楼市场供应节奏放缓,楼宇经济进入存量时代。
这是第一财经记者从戴德梁行2023年上半年武汉房地产市场回顾及展望新闻发布会上获得的信息。
作为多年全国销售冠军和房地产投资风向标,武汉房地产开发投资增速在今年一季度之后呈下降趋势,1~5月新开工面积增速为-22.6%,显示出供给端信心不足。不过,今年1~5月,武汉住宅市场成交面积录得594.5万平方米,同比上升55.1%,回暖趋势明显;批准上市面积527.7万平方米,同比升高33.5%。全市商品住宅均价为16324元/平方米,较去年末微升1.8%。
戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵分析表示,今年上半年,武汉房地产市场虽有一定回暖,但房地产市场整体不确定性因素依然较大,房地产开发景气度94.56,仍处于较低水平。
截至今年5月,武汉市商品住宅存量超过150万平方米的区域主要集中在远城区,其出清周期整体高于全市平均水平,去库存压力较大。
胡韵认为,武汉住宅市场出清周期整体呈下降趋势,今年5月份已缩短至13个月,加之开发商放缓推盘节奏,预计下半年出清周期将呈下降趋势,市场去库存压力有望逐步缓解。
甲级写字楼市场供应节奏有所放缓,亦进入存量时代。戴德梁行研究数据显示,上半年武汉甲级写字楼市场供应节奏较过去几年同期有所放缓,新增供应仅约4.3万平方米,全市优质甲级写字楼存量录得295.1万平方米。
空置率方面,截至今年二季度末,武汉核心商务区整体空置率较2022年末下降约1.9个百分点至35.7%。不过,全市写字楼整体空置率仍维持在40%以上的高位。今年下半年,随着华润置地大厦T1、襄阳大厦、香港中心A座等在内的约29.4万平方米办公空间的集中交付,预计短期内市场空置率或将继续上升。
而写字楼租金则呈持续下行的态势,今年二季度末,武汉核心商务区甲级写字楼整体租金较去年末下降约6.0%,为92.9元/平方米·月。
对此,胡韵表示,今年上半年,从市场租金调整幅度与净吸纳量的关系上来看,租金下调对需求的刺激作用正在下降,需求释放仍趋于谨慎。今年下半年,武汉写字楼市场的新增供应叠加已有存量,将促使市场竞争更趋激烈。
事实上,武汉具有良好的楼宇经济发展土壤:产业聚集高,区位交通优越,人才资源丰富,配套日趋完善,但同样也面临着建设用地日益稀缺、地价租金成本高、旧楼改造资金压力大、产权分散等挑战。
戴德梁行项目及企业服务部助理董事谭颐表示,写字楼应该不止局限于楼宇本身,而是通过“经济、人才、产业、城市、科技、绿色”六大元素复合构建“楼宇经济”,推动产城融合,保证项目在经济发展中的持续动力。
谭颐表示,发展楼宇经济不能简单以数字论英雄,应从城市共建和产业共建等现代化城市理论出发,从需求和运营出发,倡导楼宇载体的可持续发展。
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