降息后,房价还会涨吗

离心咒
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降息后,房价还会涨吗

原标题:降息后,房价还会涨吗

人达峰、债达峰后,房地产也达峰了

文 | 清和

编者按:中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2023年6月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR下调10个基点至3.55%,5年期以上LPR下调10个基点至4.2%。

“5月份房地产投资同比下降21%,销售面积同比下降19%。销售火车头明显减速,投资和融资也加速下降,房地产市场不进则退。不过,降息正在路上,降息之后,房地产会不会回暖?房价会不会再上涨?”

下为正文。

最近,国家统计局发布了最新的房地产数据。5月份房地产的投资、销售和融资,这三大项有一个共同特点,那就是跟4月份相比差不多、稍微好一点点,但是跟3月份相比大幅度回落,跟去年同期比也是大跌,跟2021年5月比就更糟糕了。

这轮房地产复苏的火车头是销售。一季度销售大涨带动房地产“小阳春”,但是需求很快就释放完毕,4月和5月销售快速回落,整个市场又跌入惨淡。

不过,一个利好消息是央行刚刚下调了政策性利率,中期借贷便利利率下降了10个基点,预计6月份的LPR也会下降(已经下调10个基点)。如果5年期LPR下降,可以降低购房利率,会不会刺激房地产回暖,房价继续上涨呢?

这是很多人关心的问题。这些年,很多人确实被房价上涨涨怕了,担心房价继续上涨,而另一些人很担心房价下跌。所以,房价走势是大家非常关注的问题。

我们需要简单回归一下,最近20多年房价是怎么涨上去的。有一句话说,房价怎么涨上去的,就会怎么跌下来。意思就是,这么多年来,房价上涨的动力是不是都耗尽,如果耗尽了自然就下跌了。

那么,过去20多年,房价上涨的动力是什么?

我简单将过去20多年的房地产发展历史分为五个阶段,每个阶段的动力都不一样。

第一阶段,1998年到2001年,属于商品房启动阶段。这个阶段房价报复性上涨,主要的动力是“需求大爆炸”。

在1998年“房改”之前,中国没有商品房的概念,体制内的人,单位会分配房子,叫福利分房。农民在农村自己建房。但是,体制外的市民怎么办?要知道,从1978年到1998年,改革开放已经20年了,大量农民进入了城市,大量来自乡镇、县城的人进入了大城市,他们没有福利分房,又没有足够的新房销售。这就积压了非常庞大的购房需求。

当时,很多因素都在推动商品房市场。一是过去20年积累了大量的住房需求,要解决进城工人的居住问题。二是分税制改革后,地方政府自主支配的税收收入减少,但是地方政府享有城市国有土地使用权出让金收益权,他们开始往土地、房地产这个方向想办法。三是当时很多国企和单位不堪重负,没有能力福利分房。

正好,1997年亚洲金融危机推了一把。1998年,中国实施一系列扩大需求的改革,比如教育改革、住房改革。“98房改”就是废除福利分房,启动商品房市场,大家可以在城里买房,这样房地产需求集中爆发。

但是,建房子需要一个周期,当时市场上的房子供应严重不足,房价来了一轮报复性上涨。这轮报复性上涨,相当于补偿之前20年被压制的房价。

第二阶段,2002年到2008年,商品房市场化阶段,主要动力还是市场,供需两端都大增长。

2002年,国有土地使用权挂牌拍卖政策出台,商品房市场彻底解放,地方政府开足马力征地、卖地,开发商全力以赴建房子。这个时期,正好赶上了中国加入世界贸易组织,经济快速增长,城市化快速发展,大量人口涌入城市,购房需求快速增加,同时,居民收入快速增长,有需求、有能力购房推动房价快速上涨。

但是,2008年下半年遇到全球金融危机,需求大跌,房价跳水,到2009年上半年跌到低位。

第三阶段,2009年到2014年,需求政策刺激阶段,主要动力来自货币、财政和债务扩张,供需两端都大反弹。

2009年,四万亿救市政策出台,四万亿的资金不少在国家大型基建项目上,带动市场总需求上升,下半年房价v型反弹。

当时,对房地产刺激最直接的两个政策是:

第一,全国地方融资平台拔地而起,开启城投债模式,地方政府利用融资平台大规模借债,然后买地、开发土地,建新城、新区,投资基建、房地产,同时获取大量的土地财政收入。

第二,商业银行大规模地向房地产提供贷款,包括个人住房贷款和开发商贷款。这个阶段,首付比要求很低,个人住房贷款批复容易,开发商大规模借贷。2012年开始,房地产成为了商业银行信贷投放的第一大市场。

其实,到了2012年,刺激政策效果衰退,房地产开始进入疲态,房地产库存快速积累,上游原材料价格快速下跌,开发商负债率快速攀升。这时出现了一轮价格下跌周期,房地产出现产能过剩和债务高企的风险。

第四阶段,2015年到2019年,需求政策刺激加码阶段,主要动力还是货币、财政和债务扩张,具体来说是棚改货币化,供需两端从大反弹到大膨胀。

2015年底启动供给侧改革,目的是去产能、去库存、去杠杆。具体做法是通过棚改货币化,启动房地产这匹“野马”,拉动上游煤炭、钢铁、水泥等产业、实现去库存的目的。

2014年央行设立了一项货币工具,叫抵押补充贷款,主要是为棚改货币化提供基础货币。从2015年到2019年,抵押补充贷款接近3万亿,商业银行进一步给开发商提供大规模的贷款。

货币刺激全国房地产市场迅速膨胀,地方政府大量征地、卖地、供应土地,各地融资平台大量开发土地、造桥修路建房,开发商利用高周转模式攻城略地、大肆扩张,一线到四线城市,新城、新区拔地而起,商品房供应膨胀,房价快速飙升。

这个阶段,在地方专项债、城投债、房地产投资拉动下,强一线城市崛起,三四线城市快速发展。回过头来看,过去这些年三四线城市快速发展主要是城投债和棚改货币化的拉动。

经过这轮操作后,上游原材料的产能清理完毕,但地方政府、家庭部门、开发商的负债率大幅度增加。许多农村家庭、三四城市家庭的购房需求被释放完毕,二线城市、强一线城市的购房需求被透支,一线城市的房地产市场被泡沫化。

所以,到了2019年,经济进入疲态,很多宏观经济指标的增速都在下降,房地产需求被透支,债务风险放大。2019年的10月份,我就写了一篇文字叫《房地产时代谢幕了》。

不过,2020年遇到疫情,房地产进入最后的疯狂,接着就是极速坠落,直接从KTV 到ICU。

第五阶段,从2020年到2022年,冰火两重天阶段,房地产政策急转弯,房地产动力失速,从大膨胀直接转进入“寒冬”。

2020年疫情冲击,需求刺激性政策再度加码,一线城市房价大涨,开发商迎来“最后一舞”。接着,2021年房地产暴力整顿,三道红线、五档信贷政策实施,房地产流动性迅速枯竭,高周转模式戛然而止,大型开发商甩卖库存、回收现金流。

但为时已晚,紧接着就是一系列的债务暴雷,烂尾楼事件爆发,全国房地产市场急转直下,市场信用崩溃,跌入债务深渊,住进“ICU”。

去年11月曙光出现,迎来政策底,“金融十六条”出台,“三箭齐发”,为房地产市场“输血”,拯救开发商。

以上就是过去20多年的房地产的故事,可以说是荡气回肠、奇幻无比。

我为什么花这么多时间回顾这段历史?我们想预判房地产未来怎么走、房价会不会再涨,需要了解它的过去,理解房价是怎么涨上来的。一般来说,房价怎么涨上来的,就会怎么跌下去。

就是说,过去房价上涨的动力是什么?这些动力有没有被透支完?如果透支完了,又没有新的动力了,那么接下来房价就会下跌。

我们来总结一下,过去20多年,尤其是前四个阶段,房地产发展的动力、房价上涨的动力有哪些。大概有三大动力:

第一,宏观经济快速上涨,家庭可支配收入持续增加,房地产购买力快速提升。

第二,城市化迅速发展,大量人口进入城市,房地产需求很强劲。

第三,连续三次刺激性政策,财政扩张、货币扩张、债务扩张刺激房地产市场膨胀,包括地方政府城投债扩张、家庭个人按揭贷款扩张以及开发商的债务扩张。其中,地方政府增加土地财政的动力是一股很强的动力。

当然,房价上涨还有其它的动力,比如一线城市土地供应不足,城市优质学位房与房地产挂钩,等等。

问题来了,接下来,房地产市场怎么走?房地产还会上涨吗?

我们主要看上面三个动力还有没有了?房地产的动力有没有被透支?

首先是宏观经济,过去十年一直在换挡降速,告别了高增长,家庭收入增速有所放缓,普通家庭的购买力不足。

其次是人达峰,生育率下降,同时城市化进程放缓,城市新增人口下降,购房需求自然下降。

然后是债达峰,经过多轮政策刺激之后,地方政府城投债、家庭部门的债务和开发商的债务都非常大,债务扩张的能力受到了限制。

最后,从政策的角度来看,房地产的债务风险与系统性银行风险强相关。如今,政策非常重视安全,希望房地产平稳。上限是避免房价再度大规模上涨进一步推高资产泡沫风险,下限是避免房价大崩溃引发债务风险和系统性银行风险。

所以,房地产时代已经谢幕了,那个攻城略地、新城崛起的时代结束了。

接下来,降息,房价会不会上涨?

今年一季度,首套房个人按揭贷款利率,其实已经下降了,但是刺激效果不明显。一季度把去年积压的需求释放完毕,4月和5月房地产迅速回落,房价普遍下跌。

6月份五年期LPR下调10个基点至4.2%,推动购房利率略微下降,以及明年的存量房贷利率下降。统一房贷利率下限可能降到4%左右。如果按100万、30年贷款、等额本息来算,LPR下调10个基点,月供只减少58元,有点杯水车薪的意思。

所以,如果只是小幅度降息,房地产也不会从ICU进入KTV。如果持续降息,房地产会恢复吗?

这个过程可能是这样的,我打个比方:2020年房地产在KTV,2022年在ICU,今年一季度回到普通病房,4月和5月在ICU和普通病房的走廊上。接下来降息,又回到普通病房;如果第二次降息,可能从三甲医院回到社康中心;如果第三四次降息,可以回家修养了。如果维持较低利率,就可以下楼遛狗,逐渐恢复元气。

所以,房地产修复、恢复到真正的复苏,可能是一个很慢长的过程。中间还要配合持续的降息政策,以及避免爆发系统性风险。即便如此,很多开发商也会消失,这个市场回不到黄金时代、白银时代,正在进入“银发”时代。

最后,我说一个比较“玄学”的观点。经此一役,中国社会对房地产信仰已经崩溃了。所谓房地产信仰,可能包括相信房价一直上涨、买房就赚、债务房地产经济能持续、必须买个好学位房等等。

这种逆转的过程可能像生育观念的改变。先是鼓励政策,人口大规模增加,然后是计划生育政策,人口增速下降,接着是放开二胎,人口增速还是快速下降,最终迎来人口拐点。为什么?人口信仰、生育观念、生育成本收益已经发生了变化。

房地产可能类似,长期鼓励刺激,房地产大规模膨胀,然后极限控制,房地产直接进入寒冬,市场信用崩溃,接着放开限购限贷,流动性支持,但是买房动力不足,房地产恢复艰难。为什么?房地产信仰、买房成本收益已经变了。

所以,人达峰、债达峰后,房地产也达峰了。人达峰、债达峰决定了房达峰。

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