债务超过GDP!韩国房价,正在消耗年轻人

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债务超过GDP!韩国房价,正在消耗年轻人

原标题:债务超过GDP!韩国房价,正在消耗年轻人

来源|大猫研究所&大猫真探社

多年的暴涨之后,韩国的房价已经连续跌了11个月了。

2022年6月份,韩国房价达到了历史高峰,然而高峰仅仅维持了一个月,韩国的房价指数就开始下跌,到今年5月份,房价指数只有93.8,韩国的楼市长牛,似乎终于结束了,但是对于韩国人来讲,考验才刚刚开始。

韩国的房价,正在物理意义上的消耗韩国年轻人,因为韩国的房地产暴雷,已经有十数位年轻人自杀,而每月增加的受害家庭,也数以千计。

啥雷呢?韩国特产——全租房(전세)。

全租房是房客一次性给房东大概总房价50%-90%的押金,不用付房租,就能住房东的房子,到期退租后,房东返还押金,当然,这中间双方可以协商续租,当然,押金可能也会跟着房价来调整。

全租房始于韩国的日治时代,不过到1980年代的中后期,才真正地扩散到全国,原来主流押金比例在60%-70%,后来随着房价上涨,押金的比例也跟着涨到了80%-90%。

现在,韩国很多租户,都拿不回自己的押金。

这时候,有人要问了:不用交租金,房东靠什么赚钱呢?能拿出房价的50%到90%的押金,为啥不买房呢?

第一个问题,房东拿到押金,相当于向租客贷款,利息用房租抵,收上来的押金可以去投资、炒股、炒币,收益不比房租低;另一种方式,就是去炒房,押金+贷款,可以再买一套房,即便是有房客退租,下一个租客的押金也可以无缝补上。

这套理论循环起来,能有多厉害呢?

韩国出现了很多“房产王”,每个“房产王”手里,差不多都有千八百的房子,比如,2022年底,有一个姓金的“房产王”死了,而他在首尔、仁川和京畿道有1139套房产,基本上就是用租客的保证金买的“无成本房产”。

全租房,大概能占到韩国租房市场的一半。

第二个问题,理由就比较多了。

一方面是,韩国人为了应对变化的工作,全租房是可以随时搬走,而且,押金还可以做储蓄,看起来只赚不亏。

另一方面,不买房不是不想买房,只是买不起,能租到这种全租房,可以说是已经用尽了全部力气,日本媒体曾说,韩国人买房需要8.9年,但是现实可能更残酷一点。

很多全租房的押金并不是自己的,而是贷款来的,有暴雷的受害者曾晒账单,2.68亿韩元的保证金,有2亿都是来自银行贷款。

今年一季度,韩国的家庭债务占GDP的比例,达到了102.2%,虽然环比降了一点,但是仍然是全球最高,而且是唯一一个家庭债务规模超过GDP的国家。

我们都知道,韩国人已经摆烂了。2021年的时候,韩国的总和生育率还有0.9,而现在只剩下0.78了,位列倒数第一。有专家说,700年后,地球可能都已经没有韩国人了。

但即便是这样,韩国人对房子的信仰依旧无比坚定,直到这次全租房暴雷。

今年3月份的时候,仁川曾发生一次年轻人“三连跳”,其中一位还是奥运选手,这事儿曾惊动总统尹锡悦,而仁川一个区,就有近2500户全租房租客,拿不回押金。

雷是咋爆的呢?

要知道,决定全租房押金价格的有两个因素,一是房价,二是利率。

过去的20年里,韩国历任政府,都想要控房价,但谁都舍不得房价跌。

李明博喊着让韩国人住上二套房,但是2008年房价下跌,李明博政府赶紧降利率,来刺激房地产;朴槿惠上台后,房价有个风吹草动,又是降息又是减税地救;到文在寅,就更离谱,经过多次降息,韩国的基准利率降到了0.5%的历史低点,差点就喊出“赶紧买房”了。

全租的这颗雷,是文在寅政府放的导火索,尹锡悦政府点的火。

低利率本来就推高房价,毕竟,文在寅时代最低0.5%的利率,新增贷款和贷款余额都是上涨的,而房价也决定全租的保证金,毕竟保证金是按房价比例交的。

而为了保障全租房租户的权益,文在寅政府规定,全租房租户有权续约2年,续约涨幅,不能超过5%,结果,一下子全租市场紧俏了,有些房东不租了,结果全租房涨价反而更厉害了。

2022年3季度,韩国房价的涨幅全球第一。首尔一套公寓的均价,已经达到13亿韩元,约合人民币672万。全租房的押金涨幅,虽然没超过房价,但5年也涨了41%,首尔的平均押金达到6.8亿韩元,约合人民币350万。

而压死房东的最后一根稻草,是不断抬高的利率。

0.5%已经是过去式,现在已经涨到了3.5%,人们普遍担心的事情发生了,那些炒房的全租房房东们资金链断了,房子被收回去拍卖,租客永远不是第一顺位,能不能拿回押金,完全靠天命。

而其实,这事儿也早有预兆,2014年,韩国的东亚日报就曾发表社论,《要允许全租房“安乐死”》,被称为“房地产泡沫的私生子”的全租房,软着陆式的安乐死,就该是它的命运。

虽然但是,韩国还是不能放弃房地产,新的救市又开始了,加息暂停了,房价会涨起来吗?大概是这个愿望。

可能未来,韩国人还得在房价里面挣扎,哪怕只剩下最后一个韩国人。

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