明确购房者权益优先,最大程度避免“钱房两空”
资料图。图/新华社
近年来,因房企资金紧张引发项目停工,购房者买到烂尾楼的风险有所加大。在现实中,如果项目出现烂尾趋势,金融机构、施工方、购房者都要主张权益时,谁来保护较弱势的购房者?
4月21日,人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》,明确提到:商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款,主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的;在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房贷消费者主张价款返还请求权,优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院均应当予以支持。
遭遇烂尾楼之后,购房者的合法权益到底如何保护,一直存在巨大的不确定性。这除了与开发商的财务状况相关,也与制度层面购房者的权益保护优先级不足,有直接关系。
譬如,发生楼房烂尾,或是开发商出现资金链危机时,抵押权和工程款优先受偿权均有明文规定。但业主的优先权,包括房屋交付请求权、主张价款返还请求权,通俗说就是优先保交楼或退款的权益,却并无明确的制度保障。
此次最高法的相关批复,实际是以司法解释的方式,明确了购房者和退房者的权益应受到优先保护。这在当前的背景下,对于更好保障购房者的权益,有着相当的现实意义。
应该看到,相对于金融机构、施工方,购房者作为个体,明显属于相对的弱势群体。楼房作为多数家庭的最大宗消费,动辄上百万乃至数百万的成本,购房者一旦遭遇烂尾,在维权上往往很被动,很多家庭甚至因此“钱房两空”。
因此,优先保障好购房者的权益,符合对弱势群体的公平照顾原则。这实际也是保民生、保稳定的内在要求。
从另一角度看,优先保障交楼,让消费者有更多机会拿到楼房,对于开发商盘活资产,实现良性循环发展也是有利的。这其实同样给金融机构和施工方等主体的权益保障,带来了更多可能性。
毕竟,要最大程度保障好各方的权益,只能建立在楼市正常发展的基础上。而这其中,顺利交付房屋,提振购房者的信心,是至关重要的一环。所以,优先保障购房者权益,从长远看,也符合其他权益主体的利益。
如最高法此次批复所示,购房者的权益优先保护其实分为两个层面,一是保交楼,二是保“退款”。前者很好理解,但后者可能涉及的一个现实问题是,“房屋不能交付且无实际交付可能”的判定标准到底是什么?
若缺乏明确的参考标准,最终可能会影响权益保障的兑现。如购房者要求退款,但开发商仍以具备交付条件为由拒绝退款,而实际却又长期拖延交付,这就很容易让购房者的权益保障落空。对此,在司法层面或还需要有细则的补充。
当然,这次司法解释的出炉,只是为相关案件的处理提供更有利于购房者的裁判指引,并不代表真实的权益保障落实。毕竟,不管是保交楼,还是保“退款”,首先都必须建立在开发商有能力或有意愿的前提之上。
但现实中,开发商能否走出资金流动性危机,拥有足够的资源来确保顺利交楼,离不开有针对性的金融支持。去年以来,从国家到地方,都为保交楼提供了诸多政策性利好。
随着时间的推移,相关政策的效果到底怎么样,烂尾楼处置还面临哪些现实问题和阻力,或需要有一个新的审视。这也是确保此次司法解释的善意能够更好落地的必要配套支持。
撰稿 / 吴振(媒体人)
编辑 / 刘昀昀
校对 / 刘军
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