“带押过户”将全面推进,购房者需防范哪些新风险新问题?

墨雨汐
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“带押过户”将全面推进,购房者需防范哪些新风险新问题?

中国网财经4月1日讯(记者 李春晖)近日,自然资源部、银保监会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(下称《通知》),提出以点带面,积极做好“带押过户”。此前已经在多地积累了丰富实践经验的“带押过户”创新举措,有望在全国范围内实现常态化开展。

“带押过户”迎来常态化开展

“带押过户”即在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

其法律依据是《民法典》第四百零六条:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。”但在2021年《民法典》生效时,由于缺乏一些细化的操作流程和规则,“带押过户”并没有马上实施。

2022年,受新冠疫情和“停贷潮”等因素影响,我国房地产行业陷入低谷,各地纷纷出台举措激发市场活力。

当年8月,济南市在全国率先推出规范化、体系化的二手房“带押过户”登记新模式,通过“双预告登记”加公证处提存资金监管方式实现二手房在抵押情况下,办理转移登记。

随后,多个城市跟进效仿,积累了丰富实践经验,形成了较为成熟的办理模式。据统计,目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”,其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

《通知》要求,各地要在已有工作的基础上,根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况,深入探索,以点带面,积极做好“带押过户”。

在具体方向上,《通知》提出:要推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,“带押过户”模式提升了二手房交易效率,缩短了交易时间和交易成本,提高了二手房市场的流通性,有利于激发存量房市场活力,提振房地产市场活跃度。

购房者需防范哪些新风险、新问题

“带押过户”是一种房地产交易模式的创新,而新机制往往带来新情况和新问题。在享受“带押过户”带来的便捷与高效的同时,买卖双方仍需警惕哪些新的潜在风险?

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师介绍,在“带押过户”模式下,买卖双方的权利和义务发生了变化。“实施带押过户后,虽然购房人成了新房主,但是刚开始老抵押并未注销,房屋依旧是老抵押的抵押物。购房人接着用房屋办理按揭贷款,在房屋上设定新的抵押,用新抵押来的贷款优先偿还之前老抵押所对应的债权。相关债务还清后,原房主的老抵押也就注销了,而之前的抵押权人银行也实现了债权。购房人作为新房主,开始偿还新抵押所对应的按揭贷款。”

在这一过程中,“带押过户”需要卖方、买方、不动产登记部门和银行这四方主体密切配合、无缝衔接,任何一个主体都必须及时到位,避免出现一些不必要的时间差。“对于购房人而言,虽然可以实现过户,但是可能在一定期限内,自己所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态,对之前卖方的债务承担抵押担保责任。如果没有顺利实现解除之前的抵押,购房人所购买的房屋就会处于一种‘不安全’状态,并没有取得‘完整意义’上的所有权。”王玉臣解释。

“带押过户”如果是跨银行操作,难度会更高。“老抵押和新抵押如果是同一个银行,相对好操作,如果不是同一个银行就相对比较麻烦。没有老抵押银行的同意,是无法实现带押过户的。而新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空,能够及时偿还或提存,都需要银行做好细节控制。”王玉臣称。

另外,王玉臣特别强调,购房者务必注意核实拟购买的房屋“是否可以”带押过户。因为根据《民法典》相关规定,虽然抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,但是“当事人另有约定的,按照其约定。”

“所以即使是在可以带押过户的城市,也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候,明确约定了不能转让,则约定优先。”他表示。

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