聚焦亚利桑那州第一个交叉层压木材办公室项目

在考虑可持续建筑材料时，近年来交叉层压木材 (CLT) 已成为越来越可行的选择。这种轻质但坚固的预制材料可用于地板、墙壁和屋顶，作为承重元件，也可以暴露在建筑物内部，以增加美学效果。

在亚利桑那州，莫滕森最近开始着手该州首个采用 CLT 结构的写字楼开发项目：The Beam on Farmer，位于坦佩市中心的五层楼结构。开发商正在与 PGIM Real Estate 和 Urban Development Partners 合作建造这个占地 184,000 平方英尺的项目，预计明年 5 月交付。Mortenson 凤凰城办公室的房地产开发总监 George Forristall 分享了有关在 401 S. Farmer Ave 占地 3 英亩的地块上正在形成的健康建筑的详细信息。

是什么激励你接受这样的项目?这是您第一次使用 CLT 或大量木材作为结构元素吗?

Forristall：我们想要开发一种独特的产品，它不仅是典型的混凝土和钢质 A 级办公楼，而且是在这个竞争激烈的市场格局中的差异化因素。CLT 施工提供了一种负责任和耐用的施工方法，比标准工艺更具创新性，该结构提供了可持续性元素，同时还为建筑营造了温馨宜人的感觉。

The Beam 的 CLT 将现代设计和设施与复古、自然的特征并置。这个名字向自然、坚固的木材致敬，这些木材将构成每个空间的框架，并具有外露灵活的室内布局。我们希望通过使用 CLT，这座建筑将不仅仅是一个办公室，这是一种在生活和工作之间实现自然平衡的独一无二的体验。

这个 CLT 项目是 Mortenson 的第一个项目，我们渴望在我们的地域市场继续这种模式。事实上，我们在西雅图的团队已经在推进公司的第二个 CLT 项目。

CLT的主要优势是什么?

Forristall：有很多优点。由于没有切割，CLT 消除了现场浪费的可能性。材料或大块木材是根据规格使用机器在场外制造的，并按设计交付。The Beam 的木材来自奥地利和德国。当他们到达现场时，材料都被标记到位，使施工速度非常快，本质上就像你在用林肯原木建造一样。不需要焊接或细节，因此这确保了我们现场工作人员的更高质量和更少的安全隐患机会。

虽然许多人可能倾向于认为木材的缺点是木材会带来更高的火灾风险，但通过我们的调查，这实际上并非如此。在发生火灾的情况下，CLT 只会烧焦但不会完全燃烧，因为它是绝缘的。它还保持结构完整性。使用 CLT，木结构本身不需要防火，从而可以加快进度并增强自然美感。

您最初于 2019 年宣布该项目，预计 2020 年完成。然而，破土动工刚刚发生。哪些障碍使事情无法按最初计划进行?

Forristall：是的，我们最初是在 2019 年进行开发过程。一旦 在 2020 年初爆发，就暂停了项目和开发。由于我们已经开始摆脱 的威胁，亚利桑那州和全国大部分地区都在想办法恢复工作，因此我们对 Tempe 市场以及我们独特的产品非常有信心，推动了项目作为规范开发。

根据项目描述，计划要求“从汽车到立方体的非接触式体验”。这究竟是什么意思?

Forristall：在我们的新世界中，员工对干净、安全和健康的工作环境的信心对于业务运营的连续性至关重要。通过周到的设计改进，该建筑将配备关键功能，让您可以控制自己的环境，使您能够避免接触门、把手、电梯钥匙或洗手间固定装置等表面。我们与我们的设计合作伙伴 RSP Architects 合作，将这些功能集成到设施的各个方面。租户可以选择在各自的办公空间中包含非接触式功能。

除了非接触式体验，为了打造真正健康的媒介，The Beam 还将配备 GPS-iMOD 系统，该系统可净化空气并去除 99.4% 的 SARS-CoV-2 病毒病原体。这种首创的技术进一步净化和过滤建筑物的空气供应，从而减少颗粒、中和异味、杀死病原体并节省能源。

您计划将哪些可持续性特征融入建筑中?

Forristall： CLT 不仅灵活且坚固，而且还具有许多天然的可持续优势。首先，CLT 建筑使用幼树——一种可持续的林业实践——来建造结构本身。具体来说，The Beam on Farmer 使用的木材将捕获 3.5 吨二氧化碳。此外，该材料产生零废物，废料将用于其他产品或生物燃料。

除了采用全 LED 照明、运动感应设备和其他可持续实践之外，我们的地板下空气分配系统是一个关键特征，它为租户提供更节能的系统和更健康的空气质量。传统的暖通空调系统在居住者上方混合送风和回风，浪费能源并污染空气供应，而 UFAD 使用步行表面作为集气室，以更有效地分配空气。空气从地板上散开并通过天花板返回，在加热时自然上升。由于这种直接向上流动，UFAD 系统的空气更清洁，能耗更低，从而提供更健康的工作环境。

使用 UFAD，室内空气质量至少每年进行一次测试，并根据需要增加频率以解决租户/居住者的问题。此外，整个建筑都使用低挥发性有机化合物材料，特别是在核心和外壳中，机械系统保持 30% 到 60% 的湿度范围。此外，The Beam 位于适合步行的位置，靠近许多现代设施，靠近自行车道和步行道。

您是否已开始预租/租赁谈判?

Forristall：我们已聘请仲量联行作为我们租赁任务的独家经纪人。我们渴望与他们合作，与来自各行各业的雇主建立联系，以吸引和留住最高水平的人才。迄今为止，我们一直在租赁该项目，但此时我们还没有准备好宣布租赁。

公共记录显示您从 Bank OZK 获得了 5000 万美元的贷款，用于资助该项目的建设。是否涉及其他类型的融资?

Forristall：虽然债务由 Bank OZK 提供，但该项目的股权来自 PGIM Real Estate、Mortenson Development 和 Urban Development Partners。

为什么选择坦佩来实施这个项目?为什么是 Farmer 的位置?

Forristall：坦佩市被称为历史悠久的艺术区和亚利桑那州立大学的所在地，长期以来一直被认为是最具活力的城镇之一。从独一无二的餐厅、咖啡馆和小型啤酒厂到独特的娱乐、购物和夜生活，米尔大道提供您在世界一流社区中所期望的一切。更不用说坦佩子市场正在蓬勃发展新业务。此外，我们对市场经济和受过高等教育的劳动力的影响充满信心。

在我们的现场调查中，我们意识到这个位置的步行得分为 78，使 The Beam 步行即可到达数百个便利设施，同时靠近轻轨和有轨电车。它还可以通过 Priest Drive 轻松快速地访问 Loop 202，从而避免该地区其他办公地点遇到的交通拥堵。

您预计 The Beam 将如何影响地铁的写字楼市场?

Forristall：我们有信心 The Beam 将为办公市场提供独特的产品，不仅在坦佩，而且在整个山谷和全国范围内。我们相信该产品将很容易被 Tempe 子市场所吸收，该子市场的一些 A 级写字楼空置率在都会区最低。

该项目是否会引发公司未来发展活动的趋势?

福里斯托尔：当然。Mortenson 一直在寻找与 CLT 合作的更多开发和构建机会，以提供我们所有地域市场的各种产品。