一线城市或在引领房地产市场企稳回暖的道路上

聚焦房地产市场新信号

编者按

最近房地产市场出现众多新信号。国家统计局数据显示,9月一线城市房地产市场企稳回升的信号明显。值得关注的是,中央和各地稳楼市政策持续加码,市场正在出清,正常投资需求有所回升。一线城市“认房不认贷”的政策暖风叠加传统的“金九银十”,一二线城市房地产市场出现了一些积极的变化。

楼市半月谈

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■中国经济时报记者夏金彪

近两个月以来,房地产市场各项支持政策在全国范围内相继落地,政策效应正逐步显现,房地产市场出现回暖信号——一线城市房地产市场率先复苏。

根据国家统计局公布的9月份70城房价数据,一线城市新房销售价格环比由8月份的下降0.2%转为持平,其中,北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%,上海领涨全国。

从8月底开始,多地房地产市场宽松政策持续释放,尤其是北上广深四大一线城市相继落地“认房不认贷”政策,对房地产市场提振效果明显。以9月份领涨的上海为例,继9月1日宣布执行商业贷款“认房不认贷”后,10月17日,上海再度宣布优化住房公积金贷款套数认定标准,上海无房、在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的,认定为首套住房……政策持续发力,提振了上海的房地产市场。

从二手房市场来看,9月份二手房价格环比上涨城市为4个,较8月份增加了1城。一线城市环比连续4个月下降后首次转涨,涨幅为0.2%。其中,北京以0.7%的涨幅领跑全国二手房市场;其次是上海,二手房价格环比上涨0.6%。

有业内人士认为,京沪二手房价格环比有所增长,主要得益于此前京沪“认房又认贷”政策实施严格,落实“认房不认贷”以后,释放的需求潜力比较大,特别是京沪老旧二手住房多,改善型需求潜力大,二手房活跃度增加。

需要指出的是,虽然一线城市率先复苏,但这种复苏还不稳定,一线城市内部仍存在分化。广州和深圳的新房价格继续下跌,环比跌幅分别为0.6%和0.5%,同比跌幅为1.7%和3%。广州的二手房价格环比下降0.7%,深圳的二手房价格则环比持平。

此外,二三线城市的商品住宅销售价格虽然同比有涨有降,但环比仍在下降。从环比看,9月份,二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅环比下降0.5%,降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.1个百分点;二手住宅环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

目前,房地产供给端风险释放还在继续,居民收入、预期等有待进一步改善,这在一定程度上影响了二三线城市房地产市场企稳,导致二三线城市房价跌幅仍在扩大。此外,优化房地产政策带来一线城市的复苏也有待进一步稳固。

由于“认房不认贷”等政策落地,一线城市换房需求释放,进而带动一线城市二手房挂牌量明显增加,在供应大增的背景下,一线城市二手房价格短期仍处在下跌通道。

有业内人士认为,无论是刚需还是改善需求,居民购房通常是“买涨不买跌”,当下消费者对房价及市场信心偏弱,入市更加谨慎缓慢。对此,还须进一步优化房地产政策,“稳房价”“稳预期”,促进房地产市场修复。

从短期来看,房地产市场仍面临着调整压力。但从中长期来看,我国的常住人口城镇化率为65.2%,户籍人口城镇化率仅为47.7%,城镇化仍有较大的提升空间。此外,虽然我国房屋总量已达400亿平方米左右,但房屋以中小户型为主,改善潜力较大。

市场预计,政策有望围绕稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面继续优化。尤其是随着一线城市限购等政策进一步放开,带动热点城市进入更为扎实的市场复苏阶段,有望引领房地产市场走出底部区域、企稳回暖。

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