楼市在金九银十过去时分化惨淡,毫不出意料

还有7天的时间,号称楼市最好的黄金时期“金九银十”就要结束了。如果用一个关键词来形容楼市,可以用“分化”,可以用“惨淡”,还可以用“不出意料”。

一、金九银十的楼市关键词

分化,是整体楼市的分化,主要表现为一线与二三四线城市之间的市场发生了分化,楼市没有能像以往以一个整体出现好转,而是点与点的变好,一线城市和部分二线城市好,其他的几乎是一塌糊涂,尤其是三四线城市。

惨淡,是三四线城市的整体惨淡,这一轮的楼市刺激政策几乎与这些城市毫无关联,甚至还是利坏,尽管出现很多看似不错的政策,也是为楼市的大局服务。因此三四线城市的金九银十基本上还不如7、8月的市场行情;

不出意料,是楼市出现重大变化的稳定预期,现在不管出来什么政策,都不能像之前那样能扭转局面了。所以老百姓和市场基本都是以不变应万变的态度看待一切市场救市行为。因为信心问题,所以楼市很难出现意外。

二、芜湖楼市的特点

芜湖楼市又当如何?鱼眼看了一下,10月份迄今还是有一些特点的。

首先是土地市场不动了。这是一个两难的选择,但又是符合市场的选择,10月份目前基本上没有再有地块出让的消息了。

这个在官方公布的存量数据上基本上就能看到答案。前三季度芜湖存量地块546.4公顷,动工的占了78.8%,还有115.7公顷的土地尚未动工,在已动工的地块里,尚未销售的有275.9公顷。大致用容积率预估一下楼市的库存量,也能猜个大概。

综合多个机构的数据显示,芜湖商品住宅的存量去化周期(按最近6个月的去化速度计算)已经达到或超过了2年。因此再出地不合时宜,且不能总以平台兜底。

第二个特点,从感官上看,10月份的市场比9月份要好。具体要看下个月官方的数据。目前从交易网上看到的结果来看,楼盘前10的数据比之前好看多了,最高已经超过了100套,第四名也能大致相当于9月份的第一名。

第三个特点,猛冲。不管市场行情如何,该怎么做的还怎么做。这里主要说的是项目动工和规划,这个月上规划公示的项目依旧很多,尽管市场上有人传播,但吸引力不大,老百姓已经麻木了。与项目同步的是代建学校的规划公示,越来越多学校出现在了项目周边,孩子们以后上学真的越来越方便了。

第四个特点,新盘项目的学校提前公布,这是一个比较新的变化。以往学校的划定都在楼盘交付以后,之前禁止案场做学区的宣传,之前有好几个楼盘因此还产生过纠纷。为什么现在可以了呢?预防是主要的动机,提前告知,让买房人不用猜了,有利于案场销售(客户买还是不买,不会在学校上纠结了),置业顾问再也不用扭扭捏捏或大忽悠了。

另外的主因是第三点里提到的,芜湖不缺学校了。现在学校规划相对比之前密集多了,加之集团化规模办学,学校的牌子也比之前扎实多了。多年来的经验已经不用老百姓猜就能知道自己的娃娃将来上哪个学校。

通过以上分析罗列来看,我们发现芜湖楼市有自己的无奈,也有自己的节奏。未来有两个方向,一个是等待,尽管等待没有结果,但也只能等待,另外一个就是放任,或者叫顺其自然,该上市的还是要上市,老老实实按照楼盘销售的节奏来推进。

三、房地产市场的下半场

接下来能做点什么呢?

最近芜湖有个神盘(在top表了能看到),几天时间就备案了120多套,网友针对它的评价有很多,但是抵挡不住它的销量,原因是不到1.5万的预售价格还能有其他的补助补贴等,而目前这个小区的二手房价格又比这个价格高出5、6000一平,导致近乎98%的去化。

这么看来,老盘还是有销售优势的,因为成本比近年来的楼盘低,销售价格上就有优势,就能比其他楼盘有更大的操作空间。参照这个神盘,芜湖市场的上其他楼盘可以学习学习,预期高价位耗着,还不如找个价格锚,以走量的方式来个开门红。毕竟9月份有楼盘因价格太中规中矩而惨淡无比。

这两天官媒又在放风了,信心比黄金重要,适时放开楼市价格限制,进一步提振市场信心。2023年的时间不多了,适时也该适时了。我是鱼眼,欢迎点赞留言沟通,下期再见!