万科董事长郁亮:楼市既面临短期压力又长期保持信心,是否房子供过于求?政策失灵?

关于房地产行业的未来走势有很多传言,比如,房子过剩了?政策没用了?日前,在万科媒体交流会上,万科董事会主席郁亮表示:“市场短期有压力、长期有信心。”

在2021年的媒体交流会上,郁亮表示:“尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会”。到2023年,他坦言:行业阵痛比想象得更长、更痛。目前,房地产市场情绪比较悲观,可能受了一些网络传言的引导,比如,房子过剩了?政策没用了?

房屋“过剩论”系误读

“房子真的过剩了吗?”郁亮分析说,导致“过剩论”有两个原因,第一个就是“我们都被平均了”。什么是“被平均”?郁亮举例说,如果马斯克走进会场,那么,会场里的人均财富是多少?可能个个都是大富翁,但实际情况不是。所以说,大家都被平均了。根据第七次人口普查调查数据显示,中国城镇人均居住面积为38.6平方米,这个数字也被平均了。因为城镇居民人均居住面积约在36.5平方米,镇上居民为42.3平方米,也就是说城市居民的居住面积被镇上居民平均了。“人均居住面积38.6平方米是建筑面积,如果折算成使用面积,仅仅相当于40年前日本的居住水平。”同时,大城市被小城市“平均”了,小城市又被乡镇“平均”了。从城市角度来看,目前,一二线城市人均居住面积为34.3平方米。

随着生活水平提高,中国老百姓的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。比如以前粮食不够要定量供应,后来粮食多了,就从“有没有”过渡到“好不好”阶段,之后又从粗粮到细粮,现在又回归到自然生态有机粮食,等粮食更多之后,就会发现,粮食可以做饲料、酿酒、做酒精、做工业用品。

在住房领域,同理可见。过去,行业都聚焦在长期居住的解决,但其实还存在短期居住需求。比如,西双版纳、西昌、海边一些项目,大量旅居人口,这些项目百分之七八十客户都来自外地,人们对房子的需求会越来越多元化。郁亮表示,住房作为居民生活的刚需不会消失,压制久了总要释放出来。今年8月以来,政策的发力释放了合理的住房需求,已显现出一定效果。9月,一二线城市成交面积环比增加13.4%,10月上半月最新数据相较9月继续好转。

政策“无用论”是谣言

“政策不是万能的,但绝不是没用的。”郁亮直言,市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力,但不能指望政策一招解决所有问题。

市场自身有向上修复的力量。通常来说压缩得越厉害,反弹也就越大。今年9月份市场的好转是市场本身的修复力量和政策发力的共同结果,所以说政策很有用的。已有政策,希望能够落实到位。

目前,楼市短期恢复的基础还不牢固,建议各地用好“因城施策”,结合本地市场情况做出更及时的调整,加快政策落地速度。“政府尤其需要在供给端多发力,比如有些城市库存特别多的话,是不是应该可以放缓、减少、暂停土地供应?有些城市存在土地资源错配、商业办公闲置,能否调整成适合市场的项目?”

郁亮坚定地说:房地产市场有短期压力,长期还是有信心的。

和客户、城市同步发展

房地产行业正处于“阵痛期”,所有企业都感同身受。“目前阶段有点像马拉松运动中的‘撞墙’现象。”郁亮比喻说,当跑到30多公里的时候,当糖原消耗殆尽,就需要加快消耗脂肪供能来获取能量,但是脂肪供能速度较慢,所以在30公里之后会出现糖原过度消耗,有持续5-10分钟出现体能跟不上、呼吸困难、全凭意志力来完成比赛的现象。我国经济发展正处于新旧动能转换期,房地产行业也处在由简单的规模发展向更高质量发展的过程中。

“万科的座右铭是:没有成功的企业,只有时代的企业。”郁亮说,这句话告诉大家,只有顺应时代的变化,做时代让你做的事情,才能成功。

在发展策略上,万科坚持和客户同步发展,现在客户的要求越来越高了,它导致我们行业特别内卷,当然,无论是卷行业还是卷公司,对客户是好的,客户满意了。他以咖啡为例,以前的发展是“好品质就能卖个高价钱”,现在情况是“不仅要品质好,还要价格实惠,更要做到花样百出”。

万科还坚持和城市同步发展。郁亮表示,如今,城市发展再次“向新发展”:中国城市发展不像过去那样摊大饼发展,向城市中心聚集;在空间上,各种业务场景上融合发展。这是因为很多城市在完成新旧动能转换时,都以创新产业为主。

“每10年都有声音说‘纽约不行了’,但到今天为止,纽约仍然是美国乃至全世界最繁华的城市。所以,城市永远不会落幕,如果一个企业能跟上城市的发展,一定是有机会的。”郁亮如是说。

新民晚报记者 杨玉红