股价涨3倍,孙宏斌又活过来了

9月18日上午,融创中国境外债务重组会议在香港中环国金中心举行。超2000名的债权人参与了这场投票,他们将决定融创境外债务重组的最终结局。

对于境外债处理结果,不论是债权人还是融创中国董事局主席孙宏斌本人,都是急切期盼的。投票当天,融创中国的二级市场表现亦起伏不定,既有放量,亦有砸盘,最终的收盘价2.8港元,当日涨幅6.87%。

当天深夜时分,融创中国公布会议了表决结果,融创境外债务重组最终获得高票通过,共有2019名债权人投票,债权人数通过率为99.75%,债务总额通过率为98.3%,刷新了行业记录。次日,融创中国股价紧跟着迎来一轮上涨,涨幅一度超过10%。

对于融创所有的相关方来说,这无疑是一个期待许久的好消息。而令他们更为兴奋的是,融创中国的利好消息,远不止这一个。

自9月初政府不断推出“认房不认贷”、降低房贷利率等楼市刺激政策后,地产股迎来一波爆发行情,融创中国的股价也从0.87港元的谷底,飙涨数倍,最高达到3.07港元。它不仅成为唯一一家回归“港股通”的地产企业,同时还成为了在美申请破产保护的房地产企业,让其境外债重组的落地多了一层保障。

重组成功,境外债削减45亿美元

早在今年1月4日,融创总计160亿元的境内债券的整体展期方案,便获债券持有人会议表决通过。剩下的债务难关,便是努力促成境外债重组。而从首次公布境外债重组方案到最后高票通过,孙宏斌花了大约半年时间。

今年3月29日,孙宏斌现身“融创中国境外债务重组说明会”,以道歉作为开场白。他反思,融创此次危机,是管理层战略失误,“有外界环境的因素,更本质的还是自己的问题造成的。”

融创中国当时推出了一份多达40页的重组协议,将约90.48亿美元的境外债务分为降杠杆、留债展期两大板块。其中,降杠杆计划目标约30亿美元,可通过可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权等三种方式实现。

4月13日,停牌一年多的融创中国迎来复牌,成为继龙光、佳兆业之后今年第三家成功复牌的房企。此后的3、4 月之内,融创中国也在不断调整境外债内容,更新重组进展。

期间,孙宏斌对债权人也拿出了很大的诚意,对重组方案进行多次调整:主要是调低了债转股的转股价,最低转股价由每股4.58港元降低至每股4港元。同时,强制可转债的规模上限进一步得到提高了,由最初的17.5亿元上调至27.5亿元。

这些举措,进一步吸引了更多债权人的转股意愿。最终,融创中国境外债方案得到高票通过——债权人数通过率为99.75%,债务总额通过率为98.3%,刷新了行业通过率纪录。

在债券交易人士陈斌看来,这样的数据并不令他意外。“融创的股票飙升,让投资者对它的信心大幅提升,当前,股票的流动性又远好于债券,后面等融创更多高货值项目陆续入市,股价再涨一波也不是不可能。”陈斌认为。

当前,融创中国9月22日的收盘价为2.68港元/股,而其强制可转换公司债券的最低转股价格4元/港元来说,仅高于不到1倍的收盘价。而在资本市场,融创在9月份更是实现了股价翻红。

9月5日,融创回归“港股通”,成为唯一一家回归“港股通”房地产企业。这之后,还在半个月前沦为“仙股”的融创,开启了疯狂的上涨模式。股价从最低的0.87港元,一度飙涨到3.07港元。

融创化债方案,能够为它减轻多少债务压力呢?

按照最新方案, 融创27.5亿美元强制可转债,加上10亿美元可转债,以及按照13.5港币价格转为融创服务股权的7.78亿左右美元债务。总计融创将消减债务总额合计超过45亿美元。

不过,“债转股”比例的增多,尽管减轻了融创的债务压力,但也有令投资者担忧的一面。由于转股价格过低,也同样稀释着现有股东的股益。尤其对于作为大债主的孙宏斌,这一轮调整之后,其持股比例也将随之降低。

孙宏斌曾于 2021 年向融创提供了 4.5 亿美元的无息借款,按照重组方案,该笔借款也将同步同价转换为融创中国的股权。而在相关债券全部转让完成后,他的持股份额也将从39.75%降至24.74%,仍稳坐第一大股东之位。

而对于剩余约 57 亿美元的债务,融创表示,计划发行新的美元债进行置换,期限为重组后的 2 年至 9 年,票面利率介于5%-6.5% 之间。

接下来,待香港法院10月5日对重组方案进行法定裁决后,融创境外债重组将正式宣告完成。融创也曾表示,力争在今年年底前完成所有流程。

密集推出项目,拯救销售

总额数百亿元的境内外公开债的重组成功,让孙宏斌赢得了喘息之机。但融创显然未能到轻装上阵的时刻。未来几年时间内,融创的业务经营情况是否能良好运转,决定了资本市场对它的态度。

曾经,对于融创整体问题解决和业务恢复,孙宏斌“非常有信心”。他的信心来源是,“外界环境利于化解风险,同时自身家底厚”。

融创的资产质量究竟如何?YY评级机构曾在年初对融创的核心货值做过测算:一是国央企绑定项目,分布于武汉、杭州、广州等,剩余权益货值为 272 亿元;二是从万达收购的文旅城项目,约为 314 亿元。

第三则是在售住宅项目。YY评级表示,除保交楼项目对偿债贡献忽略外,截至去年底,融创正常销售以及去化困难楼盘项目分别为 96 个、169 个,剩余权益货值分别为 628.5 亿、3579 亿元。

融创中国的财报显示,截至2023年8月底,融创中国累计实现合同销售金额约614.5亿元,同比减少54.35%;累计合同销售面积约456.8万平方米,合同销售均价约13450元/平方米。

如何保障销售现金流的稳定,是当下房企们的经营重心。面对销售不断下滑的窘境,融创于9月份一口气推出了多个重点项目,拯救销售颓势。

9月3日晚,北京诺金酒店里,300多组排卡验资过的购房者们坐满了融创北京壹号院的开盘大厅,融创更是安排了敲大鼓表演,并开始叫号选房。据媒体报道称,这些房源单价在14万-15万/平米,每套总价3000万起,共350套房源,开盘现场一共卖了169套。

9月4日下午,融创中国公布了一张大红色的海报,宣告位于北京东四环的重点项目“融创壹号院”热销,当日销售金额56.2亿元,超7月全月合同销售额,受这波项目造势影响,也让融创的股价涨了不少。

不过,光靠北京一个楼盘的热销肯定不够,关键的问题在于,能否全面带动其他项目顺利启动?而在北京项目的热销下,融创也顺势推出了多个重点项目。那天下午,紧随其后,据凤凰网房产上海站报道,融创上海的重磅项目未来金融城08B地块314套房在4天里累计认购270 组。

陆续盘活多个项目同时,融创也在甩卖资产获得现金流。8 月,融创先将福州榕耀之城项目转让予首开,随后又以 12.3 亿元的价格,出售了杭州臻华府、望金沙酒店及合肥秀场酒店三个项目,合计亏损预计为 13.06 亿元。

不过,虽然在陆续盘活多个重点项目,但其库存规模仍然庞大,去库存任务仍然不小。公告显示,截至2023年6月底,融创的总土地储备约为1.86亿平方米,总土地储备货值预计约为2.09万亿元。虽低于去年年末的水平,但在房地产企业中仍处于高位。

为了自救上岸,孙宏斌费了不少力气。如今,尽管复苏态势依旧存在不确定性,但距离其成功翻身,总算是又近了一步。

作者 | 李 逗编辑 | 孙春芳运营 | 刘 珊