“房票去库存”如何获三赢

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“房票去库存”如何获三赢

*本文为《半月谈》2023年第14期内容

去年以来,福建省南平市各县(市、区)结合旧城改造片区开发,相继出台房票安置政策,在房产去库存、缓解拆迁短期资金压力、加快拆迁安置等方面均取得一定成效。尤其是顺昌县,大胆探索并实施了房票安置政策,取得政府、开发商、拆迁户都比较满意的结果。

房票撬动各方利益共同点

现在比较普遍的拆迁安置方式有3种:现金安置、安置房安置和房票安置。

顺昌县使用的是“房票安置征迁”模式。何为房票?最高人民法院的行政裁定书这样表述:“房票是产权调换方式中的操作方法,是征收人与特定被征收人及安置房源企业之间的结算凭证。”

顺昌县富屯溪畔余坊新城的商品房

顺昌县选择的首个征迁目标是城北片区,典型的老旧小区、棚户区,实施面积580亩。截至目前,已完成拆迁13.34万平方米,采用房票安置签约面积13.16万平方米,发放房票金额达3.13亿元。征迁户使用房票购房网签备案面积4.68万平方米,房票使用率超99%,带动去化全县28%的商品房存量。

据介绍,在城北片区征迁中,相较于现金补偿,房票安置每平方米补偿价格提升约72%,征迁面积计算较实际面积提升35%以上,此举引导八成以上征迁户选择房票安置。同时,顺昌县规定了房票的专属性、地域性、时效性,拆迁户手中的房票须在2年内在本县域内购房,不兑现现金。

顺昌县副县长李军分析认为,顺昌“房票安置征迁”优惠政策之所以受到各方欢迎,关键是撬动了政府、群众、开发商的利益共同点。县财政压力比较大,因而把房票安置贯穿于征迁全过程。房票以政府信用为担保,县政府为开发商设定的兑现期为2年,这就为政府赢得2年兑现缓冲期。凭房票购房的拆迁户还可办理房贷,这样就可以撬动更多银行贷款资金。

县城楼市疲软,“房票安置征迁”让开发商看到了卖房回笼资金的希望。顺昌县城在售的7个楼盘都愿意收房票卖房。开发商陈绍华的楼盘收了7000万元房票。他说,县政府承诺2年兑现房票,意味着开发商可能损失2年利息,权衡利弊,还是愿意与政府合作。

老旧小区的困难群众更是受益者。654户拆迁户大都购置了新房,拆迁红线外的6幢100多户主动要求纳入拆迁。

顺昌县已提前兑现30%房票

“房票是一种权宜之举,它打通了政府、开发商、拆迁户三者利益,对当下房市‘破局’有一定效果,更适合中小城市。”福州大学房地产研究所负责人王阿忠说,该模式要实现可持续发展,房票兑现是关键。福建江夏学院副院长朱四海认为,房票是当前房市疲软下的短期刺激政策、部分解决方案。地方政府在房票运作中应根据财力、偿债能力等设置房票总额限制,不能过度发放形成新的“白条”。

李军介绍,通过首轮征迁顺昌县获得580亩优质土地,其中340亩可以用于出让,原打算依靠土地出让金来覆盖房票,但从去年至今,该县没有出让一块土地,这成为“房票安置”循环中的一个堵点。在这种困难情况下,顺昌县还是想方设法筹措资金提前兑现部分房票。截至目前,该县已兑现近1亿元房票,占所发放房票总额的30%。该县积极争取将2个楼盘纳入住建部保交楼项目,获4100万元专项低息借款。

去年,顺昌县实施县级土地开发整理项目,通过耕地占补平衡指标交易,获得一些收入。顺昌县县长谷国海表示,有资源、有信心、有底气按承诺兑现房票,今年打算分批持续兑现部分房票。兑现房票的同时,政府也获得税收。例如,去年底集中兑现8000多万元房票,同时获得2000万元税收。

“现在开发商握有房票,就意味着政府欠开发商钱,这样政府可以大胆为开发商争取保交楼借款及地方保交楼配套贷款,不用担心开发商的偿还能力,万一开发商还不上,政府可以用兑现房票的形式予以偿还。”李军说,为开发商争取到4100万元保交楼资金,也是房票提前兑现的一种途径。开发商陈绍华表示,自己的项目虽然略有亏损但活下来了。

顺昌县多名开发商表示,目前山区县楼市低迷,政府、开发商都很困难,群众购房无信心。在这种困难局面下,政府以房票牵头突围、盘活全局。

房票去库存效果很好,但长时间捏在开发商手中,不能形成生产性资金与流动性,进一步滚动循环发展就有困难。如果金融资本能适当进入支持房票,可能全局就活了。但顺昌县一位银行行长表示,房票的作用是去库存、防止人口资金过度外流、保障本地经济发展,但它垒高了政府债务。按目前政策,信贷资金不能流入房地产。房票不具备金融属性。在土地无法卖出的情况下,房票政策形成闭环有难度。

顺昌县拟启动第二轮房票继续去库存

谷国海在接受半月谈记者采访时表示,去年征迁的城北片区580亩是第一期,有计划启动第二批房票,体现该地块的完整性,以利于整体规划设计布局。第二期征迁对象多是企业项目、集体项目,成本不会太高。

李军介绍,县政府还有一些旧债,包括在城市开发过程中未兑现给村集体、个人的资金,可以用房票支付,也不会新增政府债务。今后全县的危旧拆迁、高陡边坡搬迁、旧宅还耕补偿等,均可探索用房票安置。综上多项,如发放第二批房票,规模可达二三亿元,可再去化全县现有商品房库存30%左右。

顺昌县多名开发商认为,如果第二批房票能顺利推进,顺昌县楼市有望进入正常状态,政府就可以开始有节奏地供地了。一旦“土拍”启动、政府有了收入,又能提前兑现房票,促进房地产企业平稳健康发展。

今年3月,福建省政府出台《巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施》,提出“实施房票安置,对于使用房票在规定期限内购房,房地产企业和属地政府给予团购优惠和购房补助”。目前,福州、厦门等地已开始实施房票安置。

半月谈记者:苏杰 / 编辑:苏娅

责编:郭艳慧 / 校对:褚孝鹏

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