提高住房信贷政策精准度

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提高住房信贷政策精准度

日前召开的中央政治局会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱。6月份,个人住房贷款利率为4.11%,同比下降0.51个百分点,有望进一步释放市场需求。专家表示,要着力提高信贷政策精准度。

房贷利率稳中有降

上半年,新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%,比上年同期低107个BP(基点)。贝壳研究院监测数据显示,6月份贝壳百城首套、二套主流房贷利率分别较去年同期回落42个BP、17个BP。

房贷利率下行,主要与两方面因素有关。一方面,贷款市场报价利率(LPR)改革效能持续释放。“99%房贷选择的是浮动利率机制,即以LPR为基准,签贷款合同时选择一个加点,根据当时市场供需关系、商定加点幅度。”中国人民银行货币政策司司长邹澜说。6月20日,5年期以上LPR下降10个基点至4.2%,房贷利率随之下行。另一方面,去年12月份,首套住房贷款利率政策动态调整机制建立,已有多个城市结合自身实际,下调或取消新发放首套房利率下限,进而推动房贷利率整体下行。

与此同时,各家银行放款速度也保持在较高水平。贝壳研究院监测数据显示,6月份贝壳百城银行平均放款周期为23天,维持较快放款速度。“通常情况下,银行会在6月底前集中发放个人住房贷款。”东方金诚首席宏观分析师王青表示,受此影响,叠加部分城市下调首付比例,今年6月份居民中长期贷款增加4630亿元,同比多增463亿元,超出市场预期。

理性看待需求变化

在贷款价格下降、放款速度提升的综合作用下,个人住房需求有所回升。但目前市场上仍有部分声音质疑住房需求。

质疑主要集中在两方面。一是个人住房贷款余额减少。邹澜表示,与同期商品房销售规模直接相关的,是个人住房贷款的投放数据,而不是余额数据。从投放数据看,上半年,个人住房贷款累计发放3.5万亿元,较去年同期多发放5100多亿元。个人住房贷款余额之所以减少,与部分居民提前还贷有关,并不能说明住房需求不足。“由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生变化,居民使用存款、减少其他投资提前偿还存量贷款现象大幅增加。”邹澜说。

二是商品房销售有所下滑。“一季度前期积压的购房需求集中释放,带动房地产市场有所改善,二季度房地产市场逐步回归常态化运行。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说。上半年,全国商品房销售面积同比下降5.3%,销售额增长1.1%,均明显好于去年全年,销售面积降幅明显收窄,销售额由降转升。贝壳研究院监测数据显示,目前消费者看房仍较为积极,5月份重点50城带看客户量与4月份相比基本持平,同比仍有超三成的增长。

由此可见,合理住房需求仍在持续释放,接下来要协同做好供给端保障。“金融部门按照党中央、国务院部署,配合有关部门加大保交楼支持力度,保持房地产重点融资渠道稳定。”邹澜说。一方面,商业银行开发贷款投放力度加大,今年上半年累计新增4200多亿元,同比多增约2000亿元,促进了开发商加快项目建设、保障项目交付。另一方面,稳定债券、股权等重点融资渠道。去年11月份以来,在“第二支箭”框架下,累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持;中国证监会优化房企上市融资政策后,已有多家企业获得股权融资支持。

政策仍有优化空间

当前备受市场关注的是,个人住房金融政策是否有优化空间,尤其集中在提前还贷、存量房贷利率调整等事项上。关于提前还房贷,金融管理部门已作出部署,要求商业银行强化“以客户为中心”理念,按照合同约定、做好客户的提前还款服务工作。今年2月份,原中国银保监会已会同中国人民银行召开部分商业银行座谈会,要求银行加快处理积压申请。

“关于存量房贷利率调整,接下来有两种可能性,即直接降、间接降。”招联金融首席研究员董希淼说,前者是指变更合同条款,后者是指贷款以新换旧。“按照市场化、法治化原则,我们支持、鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者用新发放贷款置换原来存量贷款。”邹澜说,提前还房贷是居民资产配置的一个调整,尽管5年期以上LPR下行了0.45个百分点,但由于约定的加点幅度在合同期限内固定不变,因此,前些年发放的存量房贷利率仍处于相对较高水平,这导致了提前还款大幅增加。

需要注意的是,由于贷款合同变更、贷款置换涉及商业银行的自主经营权,具体事项仍需借款人与商业银行在合法合规的前提下协商一致。“银行尤其是国有大行应意识到,降低存量房贷利率是一个当下痛苦、长远有利的选择。”董希淼说,提前还款、降低存量房贷利率都会影响银行收益,但从长远看,后者有助于增强客户黏性、稳定存量客户。

“接下来,金融部门将积极配合有关部门加强政策研究,因城施策提高政策精准度,更好支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”邹澜说,人民银行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持“房住不炒”定位,配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作,满足行业合理融资需求,继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。 (经济日报记者 郭子源)

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