美国楼市步入“双高”新常态：衰退不至，购房者难入场

[美国劳工统计局公布的最新数据显示，6月新增非农就业人口20.9万，失业率仍在历史低位3.6%徘徊。]对于正在持币观望的美国购房者而言，美国经济避免衰退可能并非其喜闻乐见之事，因经济强劲意味着他们还需等待更长时间才能入场。美国全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家云（Lawrence Yun）于近期表示，高利率和高房价是当前购房者面临的新常态。“我预计，基础情形是美国经济不会发生衰退，就业市场继续创造岗位，可能增幅没有那么强劲，但每月都有更多就业机会。”云表示。“双高”新常态当地时间7日，美国劳工统计局公布的最新数据显示，6月新增非农就业人口20.9万，失业率仍在历史低位3.6%徘徊，员工平均时薪加速上扬，6月环比上涨0.4%，过去六个月，平均每月新增就业人口27.8万。除了就业数据，其他经济指标也指向稳健的基本面。美国一季度国内生产总值（GDP）终值上修至增长2%，动能来自美国经济的引擎——消费支出。华尔街预测，美国经济在二季度也将实现1%~2%的扩张。蒙特利尔银行(91.77,-0.76,-0.82%)美国利率策略主管林根（Ian Lyngen）对第一财经记者表示：“人们认可（美联储主席）鲍威尔恢复物价稳定的努力，普遍认为经济可能可以避免衰退。尽管我们对此仍表怀疑，但根据今年的实际情况，我们承认避免衰退的可能性变高。上半年的经济韧性让鲍威尔避开了最坏情况，即失业率飙升、通胀高企的滞涨状态。”衰退推迟甚至得以避免，意味着美联储无需担心经济难以承受激进加息，该央行也不必急于调转货币立场、降低利率。市场共识是，美联储本月重启加息几乎板上钉钉，并且认为利率很有可能在今年剩余时间维持在5.25%~5.50%区间。美联储将于26日公布最新利率决议，据芝商所利率观察工具（FedWatch Tool），截至记者发稿，交易员押注美联储按兵不动的概率仅为7%，加息25个基点的概率为93%。利率上行之下，30年期抵押贷款利率也随之上调。据美国房地产抵押贷款巨头房地美（Freddie Mac）的数据，截至13日的一周，30年期抵押贷款平均利率为6.96%，该指标于去年10月和11月两次突破7%之后回落，曾于今年2月低至6.09%，此后重返上升态势，目前距离20年高位又渐行渐近。上述情形显然并非购房者所愿。云预计，今年剩余时间，房贷利率和房价将保持平稳，美国避免衰退的可能性意味着美联储不会很快转向降息，故房贷利率不会出现明显下滑，预期30年期抵押贷款利率年底时将小幅回调至6%~6.5%。惠誉评级则在发送给第一财经记者的报告中表示：“今年早些时候，房贷利率曾短线下挫，但与此同时，库存创下历史新低，导致楼市表现温和。如果今年晚些时候经济步入温和衰退，房地产市场可能走软。”该机构预计，30年期抵押贷款利率今年的运行区间为6%~7%，2024年才有望降至5%~6%。鉴于长期较高的房贷利率已经成为新常态，购房者可能需要数年时间才能缩小负担能力差距。楼市触底反弹值得一提的是，在数十年未见的激进紧缩政策冲击下，美国楼市表现优于预期。美国商务部报告显示，新房销量已在2022年7月触底回升，另据NAR的数据，成屋销量也于今年1月触底反弹。在美国房地产市场，新屋占到整体销量的一成，其余九成则为成屋销售。截至5月，新屋销售环比增速为12.2%，同比增速达20%，成屋销售环比增长0.2%，同比则下滑20.4%。房价方面，目前新屋和成屋价格同比跌幅均为个位数。鲍威尔在6月议息会议后的记者会上表示，楼市正在触底并可能已有改善。“楼市对利率高度敏感，无论是得益于降息还是受累于加息，总是首当其冲，过去一整年便是如此。现在我们看到楼市正在筑底，可能甚至略有反弹，我们正密切关注这一现象。”鲍威尔说。惠誉评级对第一财经表示，该机构曾于去年12月时作出预测，房贷利率走高以及经济活动疲软将打击购房需求，令全球多数市场的名义房价在2023年出现下滑或收窄涨幅。“然而，今年上半年经济优于预期，房屋供应受限，需求持续高涨，上述因素支撑大多数市场房价坚挺。”当前，成屋库存依旧紧张。截至5月底，美国有108万户待售成屋，较去年同期下降6.1%，是自1999年以来最低的5月库存水平。按照目前的销售速度计算，仅需3个月时间就能消耗掉市场上的供应量。据惠誉的数据，2022年全年美国名义房价上涨5.6%，预计今年跌幅介于0~5%，2024年房价涨幅为0~3%。