这个世界一线城市的楼市崩了

原标题：这个世界一线城市的楼市崩了

事实证明：把所有优质资源集中在极少数区域，然后通过加金融杠杆割韭菜，这个模式只要稍有风吹草动就会崩盘。

作者：今纶

早在2018年，首尔就跻身世界一线城市，由全球化与世界城市（GaWC）研究网络编制的全球城市分级排名——《世界城市名册2018》显示，首尔在Alpha级排名中位列第11位。（《人民日报》，2018年11月16日）

但韩国楼市包括首尔楼市现在是一片凄惨：

据《亚洲日报》报道，韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。在首尔，部分公寓价格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。

满眼看到的都是房东跑路，租客焦虑，以及韩国银行的惴惴不安。

风已经刮过了，猪都掉了下来。

从现在开始，自求多福，收拾残局。

很多人喜欢说一线城市永远涨，首尔当然是一线城市，而且是韩国首都啊，说好的永远涨呢？为什么不涨了？

确实曾经大涨：过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币。

香港的房价都被首尔踩在脚下，再涨下去，似乎卖掉首尔的所有房子就可以买下整个美国，和上世纪80年代末的日本一样牛气冲天。

首尔人曾经一度非常自信、骄傲，觉得自己就是宇宙中心。

没错，首尔市是亚洲主要金融城市之一，也是韩国的政治、经济、科技、教育、文化中心。

▲首尔夜生活

韩国总人口大约5000万，一半人生活在首尔市。韩国最具知名度的大学多分布在首尔市，所以，韩国人读书首选首尔。

很多世界知名大公司总部都设在首尔，如三星电子、现代集团、SK集团、LG集团、乐天集团等。首尔有发达的公路交通网和轨道交通系统，地铁载客量居全球前列。所以，韩国人找工作首选首尔。

就连最顶级的医疗资源也在首尔附近的城南市，这个城市距离首尔市中心只有26公里。

城南市集中了大批的韩国一流医院以及诸多医疗人才，医疗基础设施也是韩国一流的。

一切都很完美，首尔是韩国的磁场，聚集了绝大部分的韩国韭菜。

根据韩国国民银行的数据，2021年初首尔的房价收入比就已经达到了17.8。

▲韩国2013年-2023年房价增长走势图

这意味着首尔的普通家庭，需要不吃不喝不花一分钱至少18年，才能在首尔买下一套中等的房子。

2021年，首尔每两个人当中，就有一个人没有房，18到34岁群体中，82%的人都在租房。

房价一直涨，韭菜一直来，一切都让房东、炒房客觉得很美好。

没办法，年轻人但凡有点出人头地的想法，就只能去首尔奋斗，因为这里是韩国。

年轻人奋斗的同时，需要找地方住，买是买不起的，就只能租。

你说你租就租吧，不要玩杠杆。

但是韩国人民很会玩，玩了一个“全租房”的金融游戏：租户缴纳当前房产市场价值50%-80%的保证金，不用支付租金，合约通常为2年，如果有需要，可以继续租2年。

因为当时利息低，所以租户等于以极低的价格租到了房子。什么，你没钱？可以去借，金融公司欢迎你。

比如按月租要8000块，这是实付的。但是你去金融公司借钱，直接给房东付保证金80%，不用付月租，因为保证金利息低，租个房实际上每月只要2000块，肯定爽歪歪。

房东拿到一大笔钱，可以继续加杠杆，只要付个首付，就可以再买好几套房，因为银行贷款利率也很低。银行也很高兴，有业务可以做。

三方共赢，大家一起嗨到爆。

只要房价一直涨，利率一直低，没问题。

可是，美国加息了，韩国不得不跟着加息。

这一加息，房东和租户都傻了，因为他们拿到保证金的成本就高了，首先是租户不敢这么玩了，因为利息付不起，还不如去月租。

于是，房东突然面对的是只能支付小钱即月租的租客，等于一下子把他的金融杠杆撤掉了，但是，这个月租根本不足以覆盖他们几十套甚至几百套房子的金融敞口。

而且，银行的贷款利率也提高了，等于说还贷的成本也增加了。

房东被撤了梯子，还打了闷棍，唯一的办法就是跑到市场上出货—卖房子，越来越多的房东都想卖，直接就踩踏、雪崩了。

利率在涨，找工作不易，谁敢买？雪崩的范围、规模越来越大。

房东根本顶不住，必须甩锅。

甩锅最有效的办法就是人间蒸发，房东开始大规模跑路：有炒房客在首尔买了280套房子，他不跑路是不行的，他把自己卖了也顶不上这个窟窿。

2022年，韩国共发生2073起全租房押金并吞案，金额高达7000亿韩元。今年，预计押金损失将达到1.8万亿韩元。

房东跑路之后，那些保证金就蒸发了，但是，这些保证金是租客借的，租客和金融公司之间是有借贷合同的，他们必须还，他们拿什么还？根本还不起。

讲一个运动员的故事：

朴熙顺原本是韩国国家田径队的一名运动员，曾参加了2010年广州亚运会，还拿到了女子链球第五名的成绩。

从国家队退役后，朴熙顺在仁川工作，选择了全租房模式，借了9000万韩元。

房东跑路，房东名下的房子也都被强制拍卖，朴熙顺求助无果服药自尽。

这并不是个案。

2022年9月底，韩国统计厅公布了韩国人的死亡原因统计：2021年，韩国平均每天36.6人死于自杀，每40分钟就有一人自杀。

作为世界上生育率最低的国家，韩国的自杀率在OECD 38个成员国中排名第一，是平均水平的2倍以上。40岁以上人群，主要死因是癌症，而10~39岁人群中，第一大死因全部都是自杀。根据韩国自杀预防中心的统计，自杀原因中，排名第一的是心理问题，第二就是经济问题。韩国是一个岌岌可危的高负债社会。

家庭债务占GDP比重的警戒线是85%，2022年一季度，韩国家庭债务占GDP的比例已经高达104.3%。当然造成债务的原因还有炒股和炒币失败，并不都是高房价的锅。

一些无路可走的韩国人选择了不归路，令人叹息。

在这种情况下，人口急剧下降是必然的，今年3月，韩国的新生儿数为21138个，比去年同期减少了1864个，这也是历年3月新生儿数量的最低值。

而今年3月韩国的死亡人数为28922人，随着死亡人数超过新生儿人数，3月份人口自然减少了7784人，这是韩国自2019年11月起人口连续41个月自然减少。

面对人口负增长，韩国年轻人在社交媒体上不以为然：“生活这么艰难了，在这样的情况下，没有人想要诞下新生命。”

张爱玲曾说过：“如果孩子的出生，是为了继承自己的劳碌、恐慌、贫困，那么不生也是一种善良。”

韩国年轻人做出了选择。

事实证明：把所有优质资源集中在极少数区域，然后通过加金融杠杆割韭菜，这个模式只要稍有风吹草动就会崩盘。

这个游戏血淋淋，一点都不好玩。

现在的问题是，年轻人都不玩了，怎么办？