是什么驱动大洛杉矶工业牛市

大洛杉矶工业市场有望在2021年保持领先地位。根据CommercialEdge数据，2016年至2020年，南加州市场的价格上涨了40%以上。在洛杉矶，每平方英尺平均价格从2016年的138美元升至197美元，而内陆帝国则从80美元升至127美元。

据高力国际(Colliers)称，洛杉矶和长滩港口约占所有入境集装箱的40%，是工业市场的主要推动力。就空置率和平均要价而言，内陆帝国和洛杉矶的第一季度均创历史新高，需求并未显示出放缓的迹象。

高力国际的研究显示，第一季度大洛杉矶地区的净吸收量超过1400万平方英尺，仅内陆帝国就达到了1020万平方英尺。市场空置率降至历史最低的1.8%，是最低的

严格的土地供应并没有阻止开发商急于向管道中增加更多的库存-大洛杉矶市场正在建设中的面积接近2700万平方英尺。

为了更清晰地了解我们如何到达这里以及未来如何发展，商业地产高管与总部位于大洛杉矶的高力执行副总裁Chris Sheehan建立了联系。

自开始以来，圣佩德罗湾港口综合体的活动就激增了。您能告诉我们这如何影响当地的工业市场吗?

Sheehan：更多的集装箱意味着更多的仓库空间，因此这直接影响着港口附近仓库空间的可用性。仓库空间的有限和萎缩意味着供应不足，再加上需求增加，意味着租金迅速上涨。

本届政府打算刺激国内制造业，并降低与国际供应链相关的风险。您是否期望转船/转船工作会影响内陆帝国/洛杉矶市场?

Sheehan：我认为这将对内陆帝国的工业市场和填充洛杉矶市场产生积极影响，但我认为这不会产生重大影响。具有更多激励措施和廉价房地产的二级和三级市场更有可能受到更大的影响。

最近的数据表明，租金的急剧上涨很大程度上是由土地的可利用性或土地缺乏导致的。顶级玩家如何应对这一挑战?

Sheehan：简短的答案是为工业用地支付更高的价格。我们似乎每个月都看到破纪录的价格。由于租户和机构资本的无尽需求，所有从事土地储备的工业所有者都试图尽快释放其房地产的潜力。

一些房地产公司表示，较小型房屋的租金比大型项目的租金飙升了很多。您注意到同样的趋势了吗?

Sheehan：我不同意这个说法。我觉得更大的足迹需求更大，而且供应通常也比较有限，因此该领域租金的加速推动了市场的发展。规模较小的建筑物的租赁价格虽然仍然很高，但由于供应量增加，所以没有以如此快的速度升值。

自动化以及对自治的推动，是行业未来的关键驱动力。开发人员如何适应这种趋势?

Sheehan：通过建造可为各种用途提供最大灵活性的建筑物。这包括更高的天花板净空度，以最大化建筑物内部的垂直空间，高密度洒水系统，获得大功率并创建有效的平面图。这样既可以将传统仓库与货架和叉车一起使用，又可以通过专门的物料搬运和自动化功能更现代地使用该空间。

洛杉矶和内陆帝国是最紧张的工业市场之一，您观察到向邻近较小市场的溢出效应吗?如果是这样，是否有由此产生的热点?

Sheehan： 是的，加上其他一些因素，租金上涨和供应有限，正促使居住者考虑其他市场，例如凤凰城;拉斯维加斯; 内华达州里诺; 盐湖城等。这些市场需求的增长也将土地价格和上限率推高至历史水平。

撇开电子商务，到2021年及以后，预计哪些主要趋势会推动内陆帝国和洛杉矶的工业活动?

Sheehan：需求的主要驱动力是从及时的精益供应链转移到希望拥有更多仓库空间来存储安全库存的公司。公司承受不起像病那样严重的供应链中断。

冷库仓库的空间需求也在增加，有些公司正在寻求开发冷库的规格，这是我们之前从未见过的。无论是不是电子商务，被压抑的消费者需求都将在短期内推动对仓库空间的需求。需求将持续多长时间，以及将在多大程度上决定我们正在经历的这种令人难以置信的工业牛市的持续时间。